Reforma tributária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro — impacto prático sobre imóveis

A recente reforma tributária e a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) alteram o cenário fiscal e de conformidade para proprietários e gestores de imóveis. Em síntese: aumentam a visibilidade dos ativos perante a Receita Federal e tornam obrigatória uma gestão técnica, documental e fiscal mais rigorosa.

O que mudou (em termos práticos)

• A reforma consolidou e redefiniu tributos sobre bens e serviços (modelo tipo IVA/IBS) e produziu normas complementares que afetam a tributação de operações imobiliárias e receitas de aluguel. Isso altera alíquotas, base de cálculo e regras de não-cumulatividade aplicáveis a operações imobiliárias.

  
  

• A Lei Complementar que regulamenta esses novos tributos também impôs obrigações de compartilhamento e padronização de informações entre cartórios, registros e a Receita, por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e do CIB. A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 regulamenta operacionalmente o CIB.

Quais impactos diretos na tributação imobiliária

• Maior rastreabilidade das transações (vendas, locações, gravames) e dos proprietários, reduzindo espaços para omissões e declarações inconsistentes.

• Reclassificação da tributação sobre receita de locação e sobre a venda de imóveis, que passa a ser analisada no novo sistema de incidência previsto pela reforma (com efeitos sobre PIS/COFINS, ISS, ICMS e demais tributos que foram consolidados). Dependendo da estrutura jurídica do proprietário (pessoa física x jurídica), o tratamento tributário muda.

• Obrigatoriedade de envio e atualização de dados cadastrais e transacionais pelos registradores e notários ao Sinter/CIB, o que acelera a detecção de inconsistências patrimoniais.

Riscos para quem não se adequar (ou tenta omitir)

1. Autuações e multas fiscais por divergências entre informações declaradas e dados constantes no CIB/Sinter (ex.: rendas de aluguel não declaradas, valores de imóvel desatualizados). A fiscalização terá fontes cruzadas mais amplas e ágeis.

   
   

2. Perda de benefícios ou regimes fiscais que dependam de informações coerentes e atualizadas (ex.: incentivos, tratamentos específicos a pessoas físicas/jurídicas).

   
   

3. Risco reputacional e contratual com parceiros, investidores e instituições financeiras, que passam a exigir maior diligência documental.

   
   

4. Possível responsabilização administrativa ou criminal em casos de ocultação deliberada de patrimônio ou sonegação expressiva — circunstâncias que, dependendo da gravidade, podem desencadear processos mais severos. (Recomendamos análise jurídica individualizada quando houver risco concreto.)

Normas e dispositivos relevantes (referências)

• Emenda Constitucional nº 132/2023 — base do novo modelo de tributação sobre o consumo (modelo IVA/IBS).

  
  

• Lei Complementar nº 214/2025 : regulamentação das modalidades e regras da reforma (tratamento tributário das operações, incluindo imóveis).

  
  

• Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 : dispõe sobre a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e regras de compartilhamento via Sinter.

  
  

• Lei nº 14.973/2024 (regimes de regularização e atualização patrimonial) mecanismo de atualização de valores e regimes especiais de regularização tributária que impactam imóveis declarados com omissão.

  
  

O que recomendamos — ação prática e imediata (checklist essencial)

1. Mapeamento completo da carteira (por imóvel: matrícula, titularidade, ônus, contratos vigentes, receitas de aluguel, documentos fiscais). Realizar PTAM/avaliação mercadológica sempre que houver incerteza de valor.

   
   

2. Revisão das declarações fiscais (IRPF/IRPJ, DCTF, EFD quando aplicável) e conciliação entre rendimentos declarados e fluxos bancários/contratos

   
   

3. Atualização documental e registral — corrigir divergências de matrícula, averbações, ou ônus antes que o cruzamento de dados pelo CIB aponte inconsistências.

   
   

4. Implementação de controles de compliance e LGPD para proteção e rastreabilidade das informações (políticas internas, logs de acesso, governança de dados).

   
   

5. Planejamento tributário personalizado (pessoa física x jurídica; holding imobiliária; estruturas de locação e venda) para otimizar carga fiscal dentro da legalidade.

   
   

6. Avaliar regimes de regularização quando detectar omissões históricas (avaliação com advogado tributarista para eventual adesão a mecanismos de regularização previstos em lei).

   
   

Conclusão — o que isso significa para o proprietário e para o gestor

O avanço normativo impõe um novo padrão de responsabilidade ao proprietário e ao gestor: transparência total, rastreabilidade plena e coerência fiscal absoluta. Permanecer com práticas tradicionais significa aceitar riscos desnecessários e perda de eficiência patrimonial.

A nova realidade exige gestão 360º — avaliação, regularização, planejamento fiscal e proteção de dados — justamente o foco da consultoria técnica que oferecemos.