COMPRAR IMÓVEL ESTÁ SE TORNANDO UM MAU NEGÓCIO? A PARTIR DE 2027, A CONTA PODE FICAR AINDA MAIS CARA!
Sempre acreditei no mercado imobiliário como uma das principais formas de construção e preservação patrimonial. Mas, depois de tantos anos acompanhando negociações, avaliações e investimentos, começo a questionar até que ponto determinados imóveis continuarão sendo bons negócios.
O problema não é apenas o preço do imóvel. É tudo aquilo que vem junto com ele.
A partir de 2027, com o avanço da reforma tributária, teremos um cenário que exigirá ainda mais atenção dos investidores.
Nas operações imobiliárias alcançadas pelo IBS e pela CBS, haverá novas regras de tributação, com redução de 50% das alíquotas aplicáveis à venda de imóveis. A carga efetiva dependerá do regime tributário, dos redutores e dos créditos permitidos, além do cronograma gradual de implantação.
E isso se soma a uma estrutura de custos que já conhecemos:
Imposto de Renda sobre o lucro ou ganho de capital, conforme o enquadramento;
ITBI, escritura, registro e eventuais despesas com laudêmio;
Comissões imobiliárias que podem chegar a 6%;
Financiamentos com juros superiores a 10% ao ano, dependendo das condições contratadas;
Reformas, adequações, regularizações e honorários advocatícios;
IPTU, manutenção, seguros e gestão patrimonial.
Agora, vamos mais longe.
Durante muitos anos, algumas negociações foram formalizadas por valores próximos ao valor venal utilizado pelas prefeituras, mesmo quando o preço efetivamente pago era superior.
A intenção, em determinados casos, era reduzir impostos e despesas da transação.
Mas esse cenário está mudando.
Com a expansão do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), a integração de informações entre prefeituras, cartórios e Receita Federal, além dos mecanismos de fiscalização financeira e de prevenção à lavagem de dinheiro, as divergências entre valores declarados e efetivamente negociados ficarão cada vez mais expostas.
Vale lembrar que os cartórios já prestam informações à Receita Federal. O que avança agora é a integração e a capacidade de cruzamento desses dados.
Declarações incompatíveis com a realidade poderão resultar em fiscalizações, cobranças de tributos, multas e juros, inclusive relativos a períodos anteriores, dentro dos prazos legais.
E existe outro risco que considero pouco discutido: o IPTU.
Com informações mais precisas sobre o mercado imobiliário, as prefeituras poderão utilizar esses dados para subsidiar revisões de seus valores venais e das Plantas Genéricas de Valores.
Isso não significa aumento automático do IPTU. Porém, abre espaço para futuras atualizações da base tributária, mediante os procedimentos legais, que poderão elevar o custo anual de manutenção dos imóveis.
Vamos imaginar um imóvel de R$ 1 milhão.
Quanto ele realmente custa quando somamos aquisição, tributação, financiamento, intermediação, manutenção e uma futura venda?
E quanto esse imóvel precisará valorizar para que o investidor obtenha um retorno real satisfatório, depois de descontar a inflação e todos esses custos?
A resposta pode surpreender muita gente.
ENTÃO, AINDA VALE A PENA INVESTIR EM IMÓVEIS?
Na minha avaliação, sim. Mas não em qualquer imóvel e muito menos a qualquer preço.
Para um investimento imobiliário fazer sentido, a valorização real e a eventual renda líquida precisam compensar os riscos, os custos, a inflação, a baixa liquidez e o custo de oportunidade do capital.
Caso contrário, por que imobilizar R$ 1 milhão em um ativo de baixa liquidez, com despesas recorrentes e riscos tributários, se existem alternativas de investimento que podem oferecer retornos competitivos com menos responsabilidades?
Minha preocupação é justamente essa.
Vejo sinais de uma possível migração de investidores do mercado imobiliário tradicional para outras modalidades de investimento.
Não afirmo que seja uma tendência generalizada, mas é um movimento que merece atenção.
O imóvel continuará sendo um ativo patrimonial importante. Entretanto, patrimônio e rentabilidade são conceitos diferentes.
Na KGP – Klouczek Gestão Patrimonial, trabalhamos justamente para orientar tecnicamente nossos clientes antes de decisões imobiliárias que possam representar riscos elevados de prejuízo.
Nossa atuação envolve avaliação técnica, análise de viabilidade econômica, due diligence, identificação de riscos, estruturação de operações e gestão patrimonial.
Não trabalhamos por comissão de venda ou locação. Nosso compromisso é com a independência técnica e a proteção dos interesses patrimoniais de nossos clientes.
Porque, muitas vezes, a melhor decisão imobiliária não é comprar. É saber quando não comprar.
E deixo uma reflexão que considero cada vez mais necessária:
"Estamos entrando em uma fase na qual não basta perguntar quanto vale um imóvel. Precisamos perguntar quanto custa ser proprietário e quanto realmente sobra de rentabilidade sobre o capital investido."
Temos que continuar otimistas. Mas será preciso muito mais conhecimento, planejamento e cautela.
E VOCÊ, O QUE PENSA SOBRE ISSO?
Ainda considera o imóvel uma das melhores alternativas de investimento? Ou acredita que os custos tributários, financeiros e operacionais estão afastando os investidores desse mercado?
Gostaria de conhecer sua opinião, especialmente de investidores, empresários e profissionais do setor imobiliário.
KGP | Klouczek Gestão Patrimonial
Inteligência imobiliária. Independência técnica. Proteção patrimonial.
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